 Wiele osób, które obecnie posiada nieruchomości Shared Ownership oraz osoby planujące zakup w tym programie, zadaje sobie pytania odnośnie możliwości zrobienia Final starcasing – czyli wykupienia 100% udziałów. Poniżej przedstawiamy przykładowe symulacje, w których rozpatrujemy kilka przypadków wykonania takiej transakcji i jakie dodatkowe środki finansowe mogą być potrzebne na finalizacje takiego przedsięwzięcia.
Przykład 1 – cena nieruchomości pozostanie bez zmian
Po 5 latach pozostałe zadłużenie na Shared ownership Mortgage będzie wynosiło około £34,200 Decydując się na Final starcaising do 100% po 5 latach i zakładając, że cena nieruchomości nie zmieniła się (dalej wynosi £200,000), to:
Przykład 2 – cena nieruchomości wzrosła
Po 5 latach pozostałe zadłużenie na Shared ownership Mortgage będzie wynosiło około £34,200 Decydując się na Final starcaising do 100% po 5 latach i zakładając, że cena nieruchomości wzrosła do poziomu £230,000, to:
Przykład 3 – cena nieruchomości spadła
Po 5 latach pozostałe zadłużenie na Shared ownership Mortgage będzie wynosiło około £34,200 Decydując się na Final starcaising do 100% po 5 latach i zakładając, że cena nieruchomości spadła do poziomu £180,000, to:
Wiele czynników wpływa na to jakie dodatkowe środki będziemy musieli mieć dostępne, aby sfinalizować wykup 100% udziałów, są to przede wszystkim:
W przypadku robieniu Starcasing musimy wziąć pod uwagę również dodatkowe opłaty z tym związane, m.in.: podatek Stamp Duty, koszty prawnika (Solicitor), wycena nieruchomości (Valuation), opłaty bankowe. Powyższe symulacje są przygotowane jedynie w celu orientacyjnym i nie powinny być traktowane jako jakakolwiek forma porady prawnej, finansowej czy podatkowej. Każda transakcja starcasing’u będzie rozpatrywana indywidualnie i dokładne opłaty, jak również wymagania, powinny być potwierdzone z Solicitorem oraz doradcą kredytowym. Portal www.buy-shared-ownership.co.uk nie bierze odpowiedzialności za zgodność i prawidłowość przedstawionych informacji.
0 Comments
 Program Right to Buy pomaga osobom, które są council tenants kupić nieruchomość w której mieszkają z obniżką do £104,900 (£78,600 poza Londynem). Jeśli dodamy do tego historycznie niską stopę procentową Banku Anglii na poziomie 0.25% to naprawdę trudno wyobrazić sobie bardziej sprzyjajace okoliczności dla tych, którzy rozważają wykup mieszkania.
Right to Buy był oryginalnie wprowadzony przez Margaret Tatcher poprzez Housing Act 1980 i pozwalał na wykup mieszkań spółdzielczych po zredukowanych cenach. Obecnie aby zakwalifikować się do programu musimy spełnić następujące warunki:
Right to Buy umożliwia skorzystanie ze zniżki od wartości rynkowej naszej nieruchomości. Wysokość zniżki uzależniona jest od tego jak długo jesteśmy council tenants i jaki rodzaj nieruchomości wynajmujemy: flat czy house. Zniżki zaczynają się od 35% na domy i 50% na mieszkania. Maksymalne zniżki jakie możemy uzyskać to 70% ale nie więcej niż £104,900 (£78,600 poza Londynem). Ostateczna wysokość zniżki będzie uzależniona od okresu jak długo jesteśmy council tenants, rodzaj nieruchomości (house czy flat) oraz rejonu, w którym mieszkamy. Przykład: Osoba wynajmująca od 8 lat council flat w Hounslow (Londyn) decyduje się na skorzystanie z programu Right to Buy i wykupienie nieruchomości. Cena rynkowa nieruchomości została oszacowana na- £300,000 Zniżka Right to Buy - £104,900 Cena wykupu - £195,100 Jeśli zdecydujemy się sprzedać kupioną nieruchomość nabytą ze zniżką Right to Buy w ciągu 5 lat od momentu kupna, musimy liczyć się z tym, że będziemy zmuszeni zwrócić całość lub część zniżki. Całość zniżki będziemy musieli zwrócić jeśli sprzedamy mieszkanie w ciągu roku.
Dokładna kwota, jaką będziemy musieli zwrócić, będzie zależała od wartości nieruchomości w momencie sprzedaży. Kolejna sprzyjającą okolicznością jest fakt, iż decydując się na wykup mieszkania w najbliższym czasie możemy skorzystać z historycznie niskiej stopy procentowej Banku Anglii, a większość kredytodawców na rynku potraktuje zniżkę jako nasz wkład własny. Oznacza to, że teoretycznie nie musimy mieć własnych środków na depozyt, a jedynie na opłaty związane z kupnem takie jak. Stamp Duty Land Tax, opłaty dla brokera i prawnika. Czasami jest również możliwość uwzględnienia tych kosztów w kredycie. Jeśli posiadacie jakiekolwiek pytania w związku z możliwością wykupienia Waszej nieruchomości spółdzielczej (council house) lub jesteście w trakcie procesu i potrzebujecie pomocy z kwestiami formalnymi, serdecznie zapraszamy do kontaktu.  Raport credit score (lub credit history) ma dość duży wpływ na naszą zdolność do pożyczania pieniędzy. Jest on jednym z kluczowych narzędzi, króre pomagaja podjąć kredytodawcy decyzję czy zatwierdzić aplikację o mortgage i na jakich warunkach. Każdy bank ma swój specyficzny system oceny i bierze różne czynniki pod uwagę. Innymi słowy, jeśli nie spełniamy kryteriów jednego z nich, możemy spełniać warunki innego. Warto jednak wziąć pod uwagę, ze im gorsza nasza historia kredytowe, tym gorsze oprocentowanie może być nam zaoferowane, a w niektórych przypadkach może to również wiązać się to z całkowitą odmową kredytu.
Co ma wpływ na ocenę naszej historii kredytowej? Przy ocenie historii kredytowej bierze się pod uwagę wiele czynników, w tym: - nieterminowe spłaty pożyczek, kredytów lub kart kredytowych. Nawet terminowe, ale minimalne spłaty naszej karty kredytowej mogą być źle zinterpretowane przez bank, ponieważ sugerują, że mamy problem z zażądzaniem naszym zadłużeniem, -postępowanie upadłościowe, Individual Voluntary Agreement, Country Court Jujements automatycznie gwarantują nam bardzo niską ocenę histori kredytowej, - któtka historia kredytowa lub jej brak. Jeśli nigdy wcześniej nie zaciągaliśmy kredytu lub nie mieliśmy karty kredytowej, kredytodawca będzie miał trudność w ocenie tego jak radzimy sobie z zadłużeniem. Dlatego też może założyć niekorzystny dla nas scenariusz, - czestotliwość aplikowania o kredyty. Jeśli aplikowaliśmy o kredyty lub karty kredytowe w krótkich odstępach czasu, kredytodawca może założyć, że mieliśmy jakieś problemy finansowe. Jeśli któreś spośród nich zostały odrzucone to jeszcze gorzej, - brak rejestracji na Electoral roll (voters register) – rejestr osób upoważnionych do glosowania. Spora cześć banków i building societies dzięki temu rejestrowi potwierdza naszą godność i adres – to również ma wpływ na nasz Credit score. Jeśli jeszcze nie jesteś zarejestrowany, zrób to jak najchybciej (link: https://www.gov.uk/register-to-vote). Pamiętaj również o zaktualizowaniu tego przy zmianie adresu. Sprawdz swój credit raport zanim zaczniesz starać się o kredyt Bardzo istotne jest, aby dane zawarte w naszym raporcie kredytowym były aktualne. Zaleca się, aby co jakiś czas wygenerować swój raport i sprawdzić czy zawiera on poprawne dane. Raport historii kredytowej możemy wygenerować na stronach typu Experian, Equifax, Checkmyfile i Noddle (darmowe). Jeśli zauważymy jakikolwiek błąd, powinniśmy skontaktować się z odpowiednim urzędem lub instytucją, której dotyczy nieprawidłowy wpis w celu dokonania korekty. Warto również to zgłosić do agencji kredytowych w celu odpowiedniej adnotacji (notice of correction). Należy pamiętać, że informacje nie pozostają w raporcie na zawsze. Na przykład nieterminowe spłaty karty kredytowej zacierają się po 3 latach. Wyroki Sądów Okręgowych (tzw. CCJ) lub upadłość będą widoczne przez 6 lat. Przy kontakcie z bankiem lub brokerem, warto mieć swój raport gotowy, aby Twoja historia kredytowa została przez nich wzięta pod uwagę i przeanalizowana. Dzięki czemu możemy uniknąć aplikowania o kredyt, który nie zostanie nam przyznany, a to również potrafi pogorszyć naszą historie i credit score. Podsumowując, Credit score to przede wszystkim potwierdzenie dla banku na ile potencjalnie będziemy dla nich dobrymi klientami, aby pożyczyli nam pieniądze. W dużym uogólnieniu – planując zakup nieruchomości i podjęcie mortgage’u, musi on być bardzo dobry, w przeciwnym wypadku możemy otrzymać gorsze oprocentowanie lub całkowicie być odrzuconym. Wiele osób często myli Credit score ze zdolnością kredytową (Mortgage affordability), która natomiast określa do jakiej kwoty banki udzielą nam kredytu na zakup nieruchomości. Mitem również jest, że posiadając najwyższy wynik (np. Excellent) bank zaoferuje nam większą kwotę kredytu, niż na przykład przy wyniku bardzo dobrym (Very good). Jeśli chcesz się dowiedzieć więcej o zdolności kredytowej w UK, zapraszamy do naszego wcześniejszego artykułu.  Każdy kto stara się o kredyt hipoteczny, na pewno prędzej czy poźniej, zetknie się z pojęciami mortgage affordability oraz credit score, i mimo, że w internecie można znaleźć dużo informacji o tym czym są zdolność kredytowa i historia kredytowa, wiele osób wciąż je myli. Od 2014 roku, gdy w życie weszły nowe zasady dotyczące oceny zdolności kredytowej (Mortgae Market Review), zmienił się sposób jej ustalania. Zamiast bazować na prostym mnożeniu naszych rocznych dochodów (np. x5), kredytodawca żąda teraz wglądu do naszych payslipów i wyciągów bankowych oraz zadaje szereg pytań o przychody i wydatki. Zdolność kredytowa (mortgage affordability) to maksymalna kwota kredytu jaką bank jest w stanie nam pożyczyć na zakup nieruchomości. Ustalenie zdolności kredytowej ma służyć zbudowaniu pewności, że będzie nas stać aby spłacać zaciągniętą hipotekę oraz pozostałe zobowiązania finansowe jakie na nas ciążą. Income - przychody Jako osoby zatrudnione (employed) zazwyczaj jesteśmy proszeni o przedstawienie ostatniego formularza P60 oraz payslipów z okresu trzech ostatnich miesięcy. Informacje na temat naszego przychodu będą poddane wnikliwej analizie i rozbite na wynagrodzenie podstawowe, nadgodziny, premie. Bank może nie wziąść wszystkich z nich pod uwagę, szczególnie gdy przychód z tego tytułu jest niegwarantowany lub nieregularny. Jako osoby samozatrudnione (self-employed) najczęściej musimy przedstawić minimum dwa pełne rozliczenia roczne (formularz SA302 lub Tax Calculation). Niektórzy pożyczkodawcy będą wymagać nawet trzech lat rozliczeń. Więc nawet jeśli nasz biznes w ostatnim roku okazał się bardzo rentowny i zaczął przynosić nadzwyczajne zyski, kredytodawca zazwyczaj uśredni nasze przychody i wtedy jego ocena naszej sytuacji finansowej może wygladać już mniej korzystnie. Jako właściciele i dyrektorzy firmy LTD (limited company) obowiązują nas podobne zasady jak u osób samozatrudnionych. Pod uwagę bierze się dochód roczny jako sumę wynagrodzenia i wypłaconej dywidendy. Benefity – w dużym uogólnieniu wiekszość otrzymywanych benefitów nie jest brana pod uwagę przez kredytodawców.  Outgoings – wydatki
Pytania dotyczące tej dziedziny są dość zróżnicowane. Zwykle zostaniemy zapytani o nasze miesięczne wydatki dotyczące wynajmu, mediów, wody, internetu, telefonów, kredytów i pożyczek, ale także o to czy opłacamy członkostwo na siłowni lub ile wydajemy jedząc „na mieście”. Zostaniemy także poproszeni o wyciągi z wszystkich kont bankowych, kart kredytowych i posiadanych pożyczek. Kredytodawca zapyta też, czy mamy jakieś plany aby zwiększyć lub zmniejszyć wartość tych płatności. Zostaniemy zapytani ile dzieci lub osób na utrzymaniu posiadamy, czy mamy zamiar założyć rodzinę lub mieć więcej dzieci w niedalekiej przyszłości. Depozyt Bank będzie chciał wiedzieć w jaki sposób zgromadziliśmy nasz depozyt. Akceptowalnymi źródłami są nasze oszczędności oraz ewentualnie darowizna od najbliższej rodziny. Jeśli źródłem są nasze oszczędności, bank będzie wymagał dowodu ich gromadzenia w postaci np. wyciągów z konta oszczednościowego lub ISA, umowy sprzedaży innej nieruchomości, samochodu itp. Jeśli pomaga nam najbliższa rodzina, to bank będzie oczekiwał oświadczenia, że darowizna jest bezzwrotna i wyciągi bankowe osób, które przekazują nam darowiznę. Czas trwania kredytu Kredytodawca będzie chciał wiedzieć, w jakim terminie planujemy spłacić kredyt – czy będzie to 17, 25 czy 30 lat. Dla wielu kupujacych, zaciąganie kredytu na okres 30 lat lub dłużej to rozwiązanie, które obniża miesięczną ratę i czyni ją bardziej przystępną. Takie rozwiązanie staje się co raz bardziej popularne, ale pamiętajmy, że zwiększa to kwotę odsetek, którą będziemy musieli spłacić przez cały okres kredytu. Stress test Kredytodawcy chcą się upewnić, że będziemy w stanie pozwolić sobie na spłatę kredytu hipotecznego, nawet jeśli stopy procentowe wzrosną. Dlatego na ogół oceniają czy będzie nas stać na wzrost rzędu 3% w ciagu pierwszu 5 lat. Polisy ubezpieczeniowe Kredytodawca będzie pytał o wszelkie produkty ubezpieczeniowe, które chronią nas i spłatę rat kredytu w przypadku utraty pracy, choroby lub wypadku np. ubezpieczenia od utraty dochodów lub ubezpieczenia na życie. Jeśli chcesz ustalić swoją zdolność kredytową możesz to zrobić bezpośrednio w banku. Wystarczy umówić się na wizytę (uwaga – czasami na spotkanie możemy czekać kilka tygodni). Alternatywnie możesz skorzystać z usług brokera kredytowego (Mortgage broker). Jeśli planujemy kupić nieruchomość w programie Shared Ownership, koniecznie musimy o tym wspomnieć, gdyż bank uwzględni wtedy dodatkowe koszty związane z czynszem jaki płacimy za udziały, które nie zostały wykupione. Możesz również otrzymać pomoc przy ustaleniu swojej zdolności kredytowej od brokera z polsko-języczną obsługą w UK – Prestige Financial Services. Ich standardowe opłaty za zajecie się całą procedurą związaną z doborem i przyznaniem kredytu to około £299 - £399. Oferują natomiast darmowe i niezobowiązujące wstępne konsultacja z możliwością poznania swojej szacunkowej zdolności kredytowej. Więcej informacji i formularz zgłoszeniowy pod tym linkiem: Kliknij >>> Cz 2 dotycząca Credit Check ukaże się na blogu za tydzień. Pamiętaj, że Kredyt hipoteczny (Mortgage) jest zabezpieczony Twoją nieruchomością, która może być przejęta przez kredytodawcę, jeśli nie spłacasz rat kredytu na czas. YOUR MORTGAGE IS SECURED ON YOUR HOME. YOUR HOME MAY BE REPOSSESSED IF YOU DON’T KEEP UP REPAYMENTS ON YOUR MORTGAGE.  Z każdym zakupem nieruchomości, niezależnie czy w programie Shared Ownership czy nie, związane są pewne koszty stałe. Podejmując decyzje o zakupie musisz być przygotowany na: 1. Depozyt – wkład własny, który należy wpłacić przed finalizacją zakupu nieruchomości. Obecnie minimalny depozyt to 5% wartości udziału w nieruchomości. 2. Koszty początkowe – prawne, administracyjne i bankowe. Oszczędności na poziomie £2,500 - £3,500 na pokrycie kosztów związanych m in. z:
Dodatkowo mogą wystąpić:
3. Koszty miesięczne: Mortgage - comiesięczna rata kredytu dla pożyczkodawcy, Rent – czynsz dla spółdzielni mieszkaniowej (rewaloryzowany co roku), Service charge- oplata dla zarządcy nieruchomości, która pokrywa zwykle koszty utrzymania budynku, ubezpieczenie budynku, koszty administracji (rewaloryzowane co roku), Od wysokości udziałów na jakie się zdecydujesz – niższa lub wyższa będzie kwota pieniędzy pożyczanych na ten cel z banku. To z kolei, będzie miało bezpośrednie przełożenie na wysokość miesięcznej raty, i wysokość depozytu, jaki będziemy musieli przygotować przed zakupem mieszkania. Niezależnie od tego zwykle miesięczne koszty kredytu hipotecznego, czynszu oraz service charge są niższe od kosztów ponoszonych na nieruchomość wynajmowaną. Powyższe zestawienie jest jedynie symulacyjne i ma na celu pokazanie najczęściej występujących opłat związanych z zakupem nieruchomości Shared Ownership. Zawsze należy spytać o pełne zestawienie kosztów prawnika, doradcę kredytowego oraz spółdzielnie/dewelopera sprzedającego nieruchomość, gdyż opłaty związane z Twoim zakupem mogą być inne.  Jeśli po raz pierwszy kupujesz nieruchomość w Wielkiej Brytanii i masz kłopoty ze zgromadzeniem środków na depozyt lub spełnieniem wymagań finansowych banków, nie zapominaj, że istnieje szereg programów rządowych, które mogą Ci w tym pomóc.
Jeżeli wydaje Ci się, że w twojej obecnej sytuacji finansowej nie stać Cię na zakup nieruchomości, nie poddawaj się. Nawet jeśli nie przekonuje Cię Shared Ownership i uważasz, że nie jest on dla Ciebie, warto rozważyć kupno przy udziale programu Help to Buy – equity loan. System ten ma na celu pomóc tzw.First Time Buyers, którzy dysponują min 5% depozytem, aby zakupić ich pierwszą nieruchomość w Anglii. Warunkiem jest, aby była to nieruchomość w nowym budownictwie od zarejestrowanego dewelopera. Rząd może pożyczyć Ci do 20% ceny nieruchomości (nieoprocentowanej w ciągu pierwszych 5 lat). Maksymalna wartość nieruchomości nie może przekraczać £600,000, tym samym maksymalna pożyczka rządowa Equity Loan, o która moglibyśmy się starać to £120,000. Te kwoty obowiązują na terenie Anglii, w Londynie natomiast dopuszczalne jest do 40% pożyczki rządowej, wiec kupując tam moglibyśmy otrzymać nawet do £240,000. To znacznie obniża koszty miesięczne w ciągu tego okresu i daje Ci dostęp do tańszych produktów hipotecznych, ponieważ wystarczy wziąć kredyt tylko na 75% wartości nieruchomości (w Londynie 55% wartości nieruchomości). Przykład: Kupujesz nieruchomość wartą £200,000 Posiadasz depozyt w wysokości 5% - £10,000 Equity loan 20% z pomocy rządowej - £40,000 Zaciągasz mortgage na 75% wartości nieruchomości - £150,000 Odsetki od rządowej pożyczki zaczniesz spłacać po piątym roku. Odsetki są naliczane od pierwotnej wielkości rządowej pożyczki i kształtują się następująco: 1-5 lat - bez odsetek 6 rok - 1.75% wartości pożyczki 7 rok+ - 1.75% + RPI (indeks cen detalicznych) + 1% Rządowe 20% wartości będziesz musiał spłacić w momencie zakończenia hipoteki lub przy sprzedaży nieruchomości, w zależności co nastąpi wcześniej. Rząd zajmie 20% ceny sprzedaży. Spłata Equity Loan musi nastąpić nie później niż w przeciągu 25 lat od kupna nieruchomości. Można także spłacić część lub całość kredytu equity bez sprzedaży domu. Jeśli chcesz tylko dokonać częściowego zwrotu, jest to tzw "staircasing". Minimalny procent jaki możesz spłacić częściowo to 10% od wartości rynkowej twojej nieruchomości. Koszt spłaty całkowitej lub częściowej będzie określany na podstawie ceny rynkowej Twojej nieruchomości w danym czasie. Oznacza to, że jeśli nieruchomość kupimy w 2017 roku za £200,000 i dostaniemy £40,000 z Help to Buy i w 2022 będziemy chcieli spłacić całkowicie tą 20-procentową pożyczkę, a jej wartość rynkowa wyniesie £250,000, to zapłacimy £50,000 za spłatę. Oczekuje się, że program będzie trwał aż do 2021 roku. W celu starania się o zakup ze wsparciem pożyczki Help to Buy, należy zarejestrować się u lokalnego agenta Help to Buy. Jeśli chcielibyście uzyskać więcej informacji związanych z powyższym programem i kompleksową pomoc przy zakupie nieruchomości, zapraszamy do kontaktu. O kredyt na zakup nowej nieruchomości z programu Help to Buy Equity Loan możemy się starać miedzy innymi w następujących bankach i towarzystwach budowlanych: Balrcays, Royal Bank of Scotland, Aldermore, NatWest, Santander, Halifax, Lloyds, TSB, Nationwide, Virgin Money, Leeds Building Society. Warto również rozważyć skorzystanie z pomocy niezależnego doradcy lub brokera kredytowego, którzy będą w stanie dobrać najbardziej odpowiednią ofertę z dostępnych propozycji. Twoja nieruchomość może zostać przejęta przez kredytodawcę, jeśli nie spłacasz rat kredytu hipotecznego na czas. |
Shared-ownership
|
RSS Feed