Shared Ownership w pytaniach i odpowiedziach
Czy trudno jest uzyskać kredyt na zakup mieszkania w programie Shered Ownership? |
Należy wziąść pod uwagę, że nie wszyscy kredytodawcy udzielają mortgage na zakup nieruchomości w programie Shered Ownership ale dzięki wzroście popularności programu, oferta ta się powiększa. Kredyty w ramach tego programu są zwykle niższe niż w przypadku normalnych mortgage – łatwiej więc spełnić wymagania banków, uzyskać akceptowalną zdolność kredytową i wymagany depozyt.
|
Czy mogę dokupić więcej udziałów w mieszkaniu? |
Gdy jesteś już uczestnikiem programu Shered Ownership, możesz skorzystać z możliwości dokupienia dodatkowych udziałów w mieszkaniu. Proces ten nazywany jest staircasing.
Koszt dokupienia dodatkowych udziałów będzie zależał od przyszłej wartości nieruchomości. Jeśli wartość nieruchomości wzrośnie, wzrośnie też cena udziałów. Może więc dojść do sytuacji, gdzie za pierwsze 25% zapłaciłes £100 000 ale za kolejne 25% po paru latach będziesz zmuszony zapłacić £120 000. Za każdym razem, gdy będziesz chciał dokupić dodatkowe udziały, spółdzielnia mieszkaniowa będzie musiała wycenić twoją nieruchomość, a Ty zostaniesz obciążony jej kosztami (valuer’s fee). Im więcej posiadacz udziałów w nieruchomości, tym mniejsze ponosisz opłaty z tytułu czynszu. Gdy staniesz się właścicielem 100% udziału, będziesz z niej zupełnie zwolniony. W większości przypadków dopuszczalny jest wykup 100% udziałów w nieruchomości, ale powinieneś sprawdzić warunki przed dokonaniem zakupu pierwszych udziałów, ponieważ niektóre spółdzielnie mieszkaniowe moga ograniczyć proces staircasingu do określonego poziomu (np. Max 75%). |
Jaki jest status prawny moich udziałów? |
Nieruchomości w Anglii i Walii mogą mieć formę własności typu typu freehold lub leasehold. W pierwszym przypadku jesteśmy właścicielem nieruchomości i ziemi na której ją zbudowano. W przypadku leasehold posiadamy prawo do nieruchomości ale nie do ziemi.
Wszystkie nieruchomości dostępne w programie Shered Ownership, są nabywane jako leasehold. Co to dokładnie oznacza? Leasehold znaczy, że nigdy tak na prawdę nie posiada się nieruchomości na wlasność. Kupuje się tylko prawo do jej używania przez określony czas (na ogół od 99 do 999 lat). Prawo to oczywiście można przedłużać co wiąże się poniesieniem dodatkowych oplat. Kupujac więc mieszkanie w programie Shered Ownership musimy:
|
Jak kupić nieruchomość w programie Shared Ownership z rynku wtórnego? |
Proces kupna nieruchomości w programie Shared Ownership z rynku wtórnego jest w zasadzie identyczny jak przy zakupie nieruchomości nowowybudowanej. Jedyna różnica stanowi fakt, że liczba udziałów jakie będziemy musieli zakupić musi być taka sama, bądź ewentualnie wyższa niż liczba udziałów obecnego posiadacza. Poza tym ograniczeniem możemy zakupić aż do 75% udziałów w nieruchomości, lub dowolną ich liczbę na jaką nas stać.
|
Co jeśli zechcę sprzedać moje udziały w nieruchomości?
|
Proces sprzedaży Twoich udziałów będzie zależał od tego jaką część nieruchomości posiadasz. Jeśli nadal będziesz właścicielem tylko jej części, spółdzielnia mieszkaniowa, z którą wspołdzielisz własność ma prawo do znalezienia dla nich kupca. Wiąże się to ponownie z wycena i rewaloryzacja ceny mieszkania.
Twoja nieruchomość będzie wtedy na rynku określona jako Shared Ownership resale property co będzie oznaczała, że jest ona dostepna z rynku wtórnego i to odróżni ja od nieruchomości nowowybudowanych będacych w ofercie housing associates. Jeśli w ramach staircasingu wykupiłes 100% udziałów, jesteś właścicielem całości nieruchomości i będziesz miał możliwość jej sprzedaży we własnym zakresie. Jednakze przez 21 lat po nabyciu 100% udziałów, housing association ma prawo do pierwokupu, nazywanym tutaj first refusal. |
Czy Share Ownership jest dla mnie? |
Przeanalizujmy poniższy schemat. Kasia i Marek wynajmują mieszkanie pod Londynem. Maja dwójkę dzieci. Kasia jest pracownicą pralni chemicznejna Marek jest kucharzem. Ich łączne roczne zarobki to £32 000. Czy stać ich na zakup 2 pokojowego mieszkania o wartości około £240 000?
|
Kto jest odpowiedzialny za naprawę usterek lub za usuniecie awarii w mojej nieruchomości? |
Ty jesteś w odpowiedzialny za wszystkie prace naprawcze i konserwacyjne w twoim domu bez znaczenia ile udziałów w nieruchomości posiadasz. Wiekszość nowowybudowanych domów jest objęta jednoroczna gwarancja obejmującą wszystkie defekty lub problemy strukturalne wynikające z niewłaściwego przeprowadzenia prac budowlanych. Spóldzielnia mieszkaniowa z którą zdecydujesz się wejść w spółpracę powinna przedstawić Ci wszystkie dostępne opcje.
Kiedy kupujesz mieszkanie, zarządca nieruchomości jest odpowiedzialny za utrzymanie wszystkich części wspólnych budynku w którym mieszkasz, Ty natomiast za własne mieszkanie. Oplata service charge, która będziesz obciążany co miesiąc jest opłata dla zarządcy z tego tytułu. |
Czy mogę urządzić moje mieszkanie jak mi się podoba? |
Tak, tylko od Ciebie zależy jak zdecydujesz się urzadzic swoje mieszkanie. Nie musisz uzgadniać ze spółdzielnią mieszkaniową drobnych prac dekoracyjnych typu zmiana koloru ścian lub powieszenia obrazow. Twoja umowa z housing associates powinna zawierać szczegóły co do prac, które jesteś zobowiązany zgłosić. Zwykle są to raczej poważniejsze prace remontowe typu wymiana podłóg, zmiany strukturalne, które będą musiały zostać zatwierdzone przed rozpoczęciem prac.
|
Czy mogę wynająć moje mieszkanie? |
W zasadzie nie. Zwykle umowy ze spółdzielnią mieszkaniową nie dopuszczają takiej możliwości. Zapisy umowy kredytowej również mogą wykluczać taka sytuacje. Program Shered Ownership w założeniu ma pomagać osobom, których nie stać na kupno mieszkania w celach mieszkaniowych, a nie osobom które planują wynajmować kupioną nieruchomość. W niektórych, szczególnych przypadkach (np. wyjazd na okres około roku) pod pewnymi warunkami, możesz uzyskać zgode od spółdzielni mieszkaniowej.
|
Czy mogę mieć lokatora i podnajmować mu np. 1 pokój? |
Musisz to najpierw sprawdzić w housing associacion od którego kupisz nieruchomość ale większość z nich dopuszcza taką możliwość. Musisz jednak wziąść pod uwagę, że dochód jaki uzyskasz z tego tytułu nie będzie brany pod uwagę podczas oceny twojej zdolności finansowej do uczestnictwa w programie Shered Ownership. Musisz być w stanie podołać wszystkim finansowym zobowiazniom związanym z kupnem nieruchomości, a później z ich spłatą niezależnie czy będziesz miał lokatora, czy nie.
|
Co jeśli będę miał problemy ze spłatą hipoteki i czynszu? |
Jeśli będziesz miał problemy z wywiązywaniem się z platności rat kredytu i czynszu powinieneś powiadomić o tym bank i skontaktować się z housing associates. Spółdzielnie mieszkaniowe zwykle starają się pomóc w takich sytuacjach. W pewnych przypadkach mogą odkupić część twoich udziałów w nieruchomości. Proces ten określany jest jako flexible tenure ale jest on bardzo rzadki. W ostateczności zawsze możesz sprzedać całość swoich udziałów w nieruchomości.
|